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自2025年9月接掌招商蛇口，董事长朱文凯迎来赴任后首份年度答卷，这份财报并不好意思瞻念，让新任措置层靠近一场大考。

2025年，招商蛇口营收同比下滑13.53%至1547.28亿元，公司归母净利润和扣非归母净利润的同比跌幅差别为74.65%和93.10%。

引诱业务萎缩、毛利率承压、钞票减值“吞利”，新掌门朱文凯又将若何提醒招商蛇口这艘8300亿（总钞票）的巨轮驶出迷雾？

归母净利润“膝盖斩”，计提钞票减值吞吃利润

把柄招商蛇口2025年年报，公司全年达成生意收入约1547.28亿元，同比下落13.53%，令市集慈祥的是，其归母净利润仅为约10.24亿元，同比骤降74.65%；扣除非相同性损益后的归母净利润仅剩1.69亿元，同比跌幅高达93.10%。

主要财会数据和财务预备。图/招商蛇口公告截图

这么的事迹进展，无疑低于此前的市集预期。在行业深度治愈阶段，利润大幅下滑往往意味着企业盈利智力、钞票质料与经营管控靠近多重挑战。招商蛇口归母净利润跌幅跳动七成，这一“膝盖斩”背后，是多重身分磋议作用的恶果。

对于利润预备同比下落，招商蛇口在此前预报时诠释说念：房地产引诱技俩麇集委派限制减小，生意收入同比下落；对集结营企业的投资收益及股权出售收益同比减少；部分房地产引诱技俩存在减值迹象，公司销毁市集情况，把柄严慎性原则相应计提减值准备。

四肢招商蛇口的中枢压舱石业务，引诱业务2025年达成生意收入1308.29亿元，同比下落16.33%，降幅跳动举座营收，成为遭殃事迹的主要身分。引诱业务的松开，平直源于销售端的疲软。2025年其签约销售面积716.12万平素米，同比下滑23.48%。

在营收松开的同期，毛利率抓续低位运行，进一步挤压了利润空间。2025年招商蛇口毛利率为13.76%，其中引诱业务毛利率为15.33%。

链接词，吞吃利润的最大技俩当属计提钞票减值。把柄招商蛇口发布的公告，2025年计提钞票减值准备悉数约42.7亿元，平直减少包摄于上市公司鼓励净利润29.18亿元。

从具体组成来看，存货跌价准备是统统主力，金额约32.69亿元，占计提总和跳动70%；此外还有信用耗费准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元等。存货跌价准备的大限制计提，直指公司历史上得回的高价地块技俩，这也揭开了行业上行期激进投资留住的隐患。

本次计提钞票减值准备情况（单元：万元）。图/招商蛇口公告截图

三年存货跌价超90亿，昔日高价地沦为事迹包袱

事实上，在行业上行期，高溢价抢下的“地王”技俩已成为当下好多企业的管事。从技俩端看，招商蛇口减值直指高价抢地的留传风险。

典型案例是重庆招商渝天府技俩，2025年新增计提存货跌价准备高达8.79亿元。该技俩地块是招商蛇口于2021年4月以32.5亿元竞得，溢价率接近130%，成交楼面价约1.05万元/平素米。彼时的“香饽饽”，在市集下行周期中不得不折腰折价。

另一个典型案例是广州招商湾区1872技俩。这是招商蛇口参加广州南沙区的首个技俩，2021年经由110轮强烈举牌，以41.31亿元竞得，溢价率近36%。该技俩计提存货跌价准备7664万元。

此外，厦门湾湖臻境技俩也在2025年计提存货跌价准备4.33亿元。该技俩是招商蛇口于2023年5月在厦门2023年首场土拍中，以63.7亿元总价竞得，成交楼面价跳动5万元/平素米，溢价率12.15%。

这些均是招商蛇口也曾布局的重心技俩。拉永劫辰线看，2023年至2025年，招商蛇口计提的存货跌价准备差别为22.76亿元、35.75亿元、32.69亿元，3年累计存货跌价准备超90亿元。这意味着，畴昔3年间，这家央企巨头每年皆在为存货跌价“买单”，历史包袱抓续遭殃事迹进展。

值得慈祥的是，2025年9月，招商蛇口完成措置层更替，澳门威斯人朱文凯由总司理升任董事长，聂清晨出任总司理。

对于此番麇集计提的影响，聂清晨在2025年齿迹确认会上示意，这些司帐处理在短期内对公司报表利润有一些影响，天然从永久来看亦然在夯实公司的钞票质料，为畴昔如释重担作念准备。

一边减值、一边激进拿地，转型仍处攻坚期

链接词，在计提减值的同期，招商蛇口2025年的拿地节拍并未放缓，其中不乏高价地。年报败露，公司2025年累计得回43宗地块，总地价938亿元，拿地额比拟2024年的486亿元险些翻了一倍。

其中，2025年3月，招商蛇口以约27亿元、超70%溢价率拿下成皆高新区一地块，楼面价为3.17万元/平素米，刷新成皆楼面价记载；同庚7月在深圳，招商蛇口又以21.55亿元、超86%溢价率斩获前海一宅地，楼面价约8.42万元/平素米，刷新深圳楼面价。

在事迹发布会上，聂清晨强调，近两三年投资的好技俩将冉冉结转利润，帮公司缓解事迹压力。

在行业举座投资松开、大量房企严慎拿地的配景下，招商蛇口逆势加大投资力度，试图通过优化土储结构，为后续发展储备优质技俩。从投资布局看，招商蛇口2025年新增的宗地块中，中枢10城投资占比近90%，一线城市占比63%。然则，部分地块高溢价拿地、刷新区域地价记载的行径，让市集不得不担忧其畴昔盈利出路。新高价地是否重演减值风险，成为悬在事迹之上的隐忧。

对于2026年销售权术，措置层示意，销毁公司现在以及本年不详的投资强度铺排，全口径销售基本上和客岁保抓尽头，接近客岁的水平，然则销售战略依然坚抓以销定产、以销定投的原则，审慎的原则，不盲目追求限制，然则会追求有质料、有回款的销售增长。

朱文凯示意，招商蛇口经由多年的引诱，照旧不只纯是一个引诱商，领有行业全链条的引诱、运营和服务的抽象智力，围绕引诱业务、钞票运营、物业服务三类业务构建了一个行业全生命周期的抽象发展花式。三者不是孤单的，是一个从空间营造到内容运营再到糊口服务的竣工闭环。招商蛇口具备从空间+内容+服务的高品性提供产物的抽象智力，本色上不是一旦一夕酿成的，也不是单一赛说念能够复制的。

这一表述，明晰勾画出招商蛇口的转型场所。在行业告别高增长、引诱业务见顶的配景下，向抽象运营服务商转型，险些是通盘头部房企的共同汲取。但从刻下经营结构来看，招商蛇口转型仍处于低级阶段，钞票运营、物业服务等业务固然对营收孝敬冉冉晋升，但尚不及以对冲引诱业务的波动，无法扛起事迹大旗，短期内仍难以解脱对引诱业务的依赖。

现在，对于赴任半年多的朱文凯而言，稳住这艘8300亿的巨轮、建立利润表，是中枢任务，亦然一场不小的锻真金不怕火。一次性的财务“排毒”仅仅驱动，若何让聚焦中枢城市的投资的确治愈为利润，如安在引诱业务以外训导出能扛大旗的第二弧线，才是这位新掌门东说念主要面对的问题。

新京报贝壳财经记者 袁标志威斯人